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DTI는 주택담보대출이나 기타 금융대출을 받을 때 은행이 상환 능력을 판단하기 위해 가장 먼저 보는 지표 중 하나입니다.
이 글에서는 DTI의 기본 개념부터 계산 방식, 적용 사례, 그리고 2025년 기준 최신 금융 규제 흐름까지 한 번에 정리해보겠습니다.
DTI란?
DTI(Debt To Income ratio)는 '총부채상환비율'이라고도 하며, 대출자의 연소득 대비 부채 상환액 비율을 뜻합니다.
쉽게 말해, 내가 1년에 벌어들이는 소득 중에서 얼마를 대출 원리금 상환에 사용하고 있는지를 계산한 비율입니다.
이 지표는 대출자가 얼마나 안정적으로 원리금을 갚아나갈 수 있는지를 평가하는 데 사용되며, 특히 주택담보대출 심사 시 매우 중요한 기준으로 작용합니다.
DTI 계산 방식은?
기본적인 DTI 계산 공식은 아래와 같습니다.
DTI = (연간 대출 원리금 상환액 ÷ 연간 총소득) × 100
| 항목 | 예시 값 |
|---|---|
| 연봉(총소득) | 5,000만 원 |
| 연간 대출 상환액 | 1,500만 원 (월 125만 원) |
| 계산 결과 | DTI = (1,500 ÷ 5,000) × 100 = 30% |
이 경우 DTI 30%로, 보통 금융기관이 설정한 기준을 만족하면 대출 심사가 가능해집니다.
DTI와 DSR의 차이점은?
DTI는 주택담보대출 등 일부 대출에 대한 원리금을 기준으로 계산합니다.
반면 DSR(Debt Service Ratio)은 모든 금융부채의 원리금 상환액을 기준으로 평가합니다.
| 구분 | DTI | DSR |
|---|---|---|
| 기준 | 주택담보대출 원리금 | 모든 금융부채 원리금 |
| 적용 대출 | 주택 관련 대출 | 신용대출, 카드론 포함 전체 |
| 계산 복잡도 | 비교적 단순 | 복잡하며, 전 금융기관 데이터 필요 |
2020년대 후반으로 갈수록 DSR이 DTI보다 우선 적용되는 추세지만, DTI는 여전히 소득 기반 대출 가능 범위를 파악하는 주요 도구로 사용됩니다.
2025.06.29 - [분류 전체보기] - LTV 란? 계산방법과 변경사항
2025년 8~9월 기준, 무엇이 달라졌나요?
최근 금융당국은 고위험 가계부채 억제를 위해 DTI·DSR 규제를 강화하는 기조를 유지하고 있습니다. 특히 다음과 같은 사항은 꼭 숙지해야 합니다.
- DTI 적용 지역 확대: 과거에는 투기과열지구·조정대상지역 중심으로 적용되었으나, 전국 확대 기조
- DTI 기준 강화: 수도권의 경우 일반 대출자 DTI 기준 40%로 유지, 고소득자도 예외 없음
- 생애최초 주택 구입자도 DTI 심사 기준 적용 강화, LTV 우대와 병행
- 부동산 외 대출 연계 심사: 전세대출, 신용대출도 DTI 반영 가능성 높아짐
2025년 하반기에는 DTI와 DSR을 복합적으로 평가하는 방식이 더욱 정교화될 예정입니다.
따라서 단순히 '연봉이 얼마니까 대출이 되겠지'라는 판단보다는, 기존 대출의 원리금 상환액까지 합산한 실제 상환 능력을 꼼꼼히 따져야 합니다.
Q&A – 자주 묻는 질문
Q1. DTI가 40%면 어떤 의미인가요?
A. 연소득의 40%까지 연간 원리금 상환액이 허용된다는 의미입니다. 예: 연소득 6,000만 원이면 연간 2,400만 원까지만 상환 가능
Q2. DTI가 낮으면 무조건 좋은가요?
A. 대출 가능 금액은 줄어들 수 있으나, 상환 부담이 낮다는 의미로 금융기관에선 긍정적으로 평가됩니다.
Q3. 소득은 어떤 기준으로 계산하나요?
A. 원칙적으로는 국세청 신고 기준 소득을 따르며, 최근 1~2년의 평균을 기준으로 합니다
Q4. DTI 심사 없이 대출 가능한 경우도 있나요?
A. 일정 한도 이하의 대출이나 일부 전세대출 상품에서는 DTI 심사가 생략되기도 하지만, 대부분의 주담대는 적용됩니다.
Q5. DSR과 중복 적용되면 어떤 기준이 우선인가요?
A. 현재는 DSR이 더 엄격한 기준으로 우선 적용되는 구조입니다. 다만 DTI도 병행해 참고합니다.
